Хочу продать комнату в общежитии. В секции 8 комнат. Моя комната имеет отдельный кадастровый номер. Владеем комнатой я и дочь, по 1/2.
В росреестре указано:
Объект: помещение. Сведения о правах: общая долевая собственность. Доля: 1/2.
Риэлтор говорит, что нужно уведомлять соседей и получать отказы.
Но ведь соседей нет в долях?
Ответы на вопрос (12):
15.01.2019, 05:01,
г. Нижний Новгород
Соседи по общежитию имеют преемущественное право покупки доли вашей так что риэлтор прав ст 42 Жилищного кодекса
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
15.01.2019, 05:02,
г. Новокузнецк
Если указано: Объект: помещение. Сведения о правах: общая долевая собственность. Доля: 1/2.-тогда получается что нужно действовать на основании ст 250 ГК РФ и уведомлять второго собственника кто владеет другой 1/2
Какие права имеет прописанный в квартире, но не собственник — Адвокат по гражданским делам
15.01.2019, 05:08,
Это лучший ответ
Здравствуйте, Вы верно мыслите, уведомлять Вам никого не требуется, у Вас отдельный объект недвижимости по 1/2 доли с дочерью, Статья 250. Преимущественное право покупки ГК РФ тут не применима.
15.01.2019, 05:18,
г. Бугуруслан
Елена, в данном случае вопрос конечно спорный, так как объект является самостоятельным помещением и право возникает только у долевиков. Но на практике когда отчуждается помещения в квартире то необходимо будет применять право преимущественной покупки а отношении всех собственников данного объекта. Так как сделка будет оформляться нотариально, то нотариус потребуется подтверждающий документ извещения всех собственников.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ. Консультация юриста
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.[quote][/quote]
15.01.2019, 05:24,
г. Краснокаменск
Здравствуйте. Риэлтор прав. Дело в том, что общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов, совместной без выделения доли каждого собственника в общем праве или как в Вашем случае. Долевой, т.е когда доля каждого владельца определена.
А доля в этом случае, это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении.
Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Источник: www.9111.ru
Уведомление соседей о продаже комнаты
Подскажите, пожалуйста, как правильно составить письмо-уведомление о продаже комнаты в общежитии и как долго эти уведомления действительны, т.к. я еще не нашла покупателя, а уведомления хочу сделать заранее.
18 февраля 2014, 10:04 , Татьяна,
Ответы юристов
Любовь Казак
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Здравствуйте Татьяна. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Уведомление собственника о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире оформляется в простой письменной форме (нотариус не обязателен).
Примерный образец: «Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам». Нужно это уведомление передать каждому собственнику доли в этой квартире (вручить под расписку на втором экземпляре, или направить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении)
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При этом, цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим собственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится НЕЗАВИСИМО ОТ СРОКА, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если условия продажи меняются — то необходимо новое уведомление.
Источник: pravoved.ru
Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии
Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.
Как подтвердить права собственности
Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.
На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.
В 2023 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.
Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база
При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
- Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).
Соседу
Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.
Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.
Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.
Далее соглашение оформляется в общем порядке.
Постороннему
Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.
При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:
- Составляется договор о купле – продаже;
- Переход права регистрируется в Россреестре.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.
Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.
Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:
- В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
- Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.
Порядок продажи комнаты в коммуналке
Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:
- Определить условия сделки (установить цену);
- Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
- При получении отказа осуществить поиск покупателей;
- Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
- Составить договор;
- Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.
Самому
Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.
Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.
Через риэлтора
Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.
Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.
Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.
Нужен ли нотариус
На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.
Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.
Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.
Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей
Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей. Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.
В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.
Как продать комнату без согласия соседей
Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.
В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:
- Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
- Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.
Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.
Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.
Цена комнаты
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Налог с продажи
Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?
Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.
Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.
Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки
Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.
К таким документам отнесены:
- Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
- Кадастровые документы на объект;
- Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
- Техническая документация, выдаваемая БТИ;
- Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
- Уведомление остальных собственников о сделке.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец
Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.
В документ вписывается:
- ФИО соседа;
- Основные условия заключения сделки;
- Стоимость объекта;
- Дата составления документа, подпись отправителя.
Ознакомиться с образцом можно ниже.
Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец
Договор должен быть составлен в письменной форме.
В договоре должны быть следующие положения:
- Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
- Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
- Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
- Информация о правах и обязанностях сторон.
- Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
- Дату составления и подписи сторон.
Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.
Обмен комнаты в коммунальной квартире
Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.
Обмен осуществляется двумя способами:
- Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
- Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.
Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.
Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.
Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю
Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:
- Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
- При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
- Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.
Заключение
Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.
Источник: zakondoma.ru