Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.
В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.
Особенности этого типа недвижимости
В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?
- Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
- Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
- Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.
Преимущественное право покупки
Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.
Как продать комнату быстро | АЛЕКСАНДР НЕДВИЖИМОСТЬ
Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.
Кто им обладает?
Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.
Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.
То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.
Уведомление о намерении совершить сделку
Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.
После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.
Существует три законных варианта передачи такого уведомления:
-
Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.
Процедура уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец письма
При продаже доли в коммунальной квартире придется учитывать обусловленное законодательством РФ преимущественное право соседей на её покупку и составить соответствующее уведомление.
Почему теперь не стоит заключать с квартирантами договор с автоматическим продлением на новый срок
Каждый продавец комнаты сталкивается с процедурой уведомления соседей.
- 1 Кого нужно уведомить о предстоящей сделке?
- 2 Основные пункты извещения
- 3 Как вручить письмо?
- 4 Срок действия
- 5 Что делать при уклонении соседей от получения бумаги?
- 6 В какой форме должны дать ответ?
- 7 Полезное видео
Кого нужно уведомить о предстоящей сделке?
Уведомлять необходимо остальных участников долевой собственности, так как они обладают правом преимущественной покупки на равных условиях и по установленной цене (п.1 ст. 250 ГК РФ).
Справка! Если в квартире остались неприватизированные комнаты, то собственник все же имеется, обычно это муниципалитет.
Если собственник неизвестен, то нужно обратиться за выпиской ЕГРН. Сведения общедоступны и реестр ведется с 1998 года. При отсутствии сведений выписка делается из БТИ.
Основные пункты извещения
- ФИО и данные паспорта гражданина, продающего комнату.
- ФИО адресата уведомления (или полное наименование юридического лица).
- Запись о продаже доли в коммунальной квартире, принадлежащей гражданину на праве частной собственности.
- Размер доли и адрес квартиры в которой она находится.
- Стоимость выставляемой на продажу доли (в случае изменения решения о цене появится необходимость новой рассылки с новыми ценовыми условиями).
- Указание ограничения срока в который возможно выкупить долю по праву преимущественной покупки (30 календарных дней в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ).
- Подпись гражданина, расшифровка и дата составления уведомления.
Уведомление составляется письменно от руки, по желанию можно заверить у нотариуса, но закон данной процедуры не требует.
- Скачать бланк письма-уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец извещения о намерении продать комнаты в коммунальной квартире
Как вручить письмо?
Об этом не сказано ни в Гражданском Кодексе, ни в федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные нормативно-правовые акты также не дают ответа на этот вопрос.
Поэтому продавец может действовать руководствуясь элементарной логикой. Распространенные среди продавцов способы:
- личное вручение (при этом потребуется получить подпись в подтверждение факта получения уведомления);
- заказное почтовое отправление (необходима опись вложений и последующее уведомление о вручении).
Важно! Нужно учитывать необходимость прикрепления документов, подтверждающих уведомление собственников коммунальной квартиры о праве преимущественной покупки.
Эти документы доставляются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Подтверждающими документами могут быть:
- копия телеграммы из почтового отделения;
- свидетельство нотариуса о факте передаче уведомления или его направления собственникам других долей в коммунальной квартире.
Срок действия
С момента вручения уведомления граждане могут воспользоваться правом преимущественной покупки в течении 30 календарных дней (п. 2 ст. 250 ГК). После наступления данного срока продавец вправе осуществить сделку купли-продажи с посторонним покупателем.
Часто возникает вопрос о сроке действия отказа соседей от выкупа доли на право преимущественной покупки. Если такое решение заверено нотариально, то срок его действия не ограничивается, то есть решение является бессрочным. Но в том случае, если продавец понизит цену, то потребуется повторное оповещение соседей, а значит прежние отказы будут недействительны. В случае повышения стоимости составление повторного уведомления не потребуется.
Что делать при уклонении соседей от получения бумаги?
Уведомьте каждого собственника, иначе их права будут нарушены, а это может повлечь за собой судебные разбирательства.
Выходом из ситуации станет отправление заказной телеграммы на адрес собственника с описью вложений. Через месяц телеграмма может поступить обратно с указанием причины: отказ от получения или истечение срока хранения. Такое заказное письмо или телеграмма станут официальным документом, который прикрепляется к иным документам при заключении сделки купли-продажи.
В какой форме должны дать ответ?
Соседи обязаны дать свой ответ в течении установленного срока (см. выше). Решение может быть оформлено письменно и закреплено подписью у нотариуса. В ином случае ответ будет содержаться в телеграмме, или же заявителю придет невскрытое письмо, которое также можно считать официальным документом.
Письмо-уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец
Сложность реализации комнаты в коммунальной квартире состоит в присутствии обеспеченного законом другим жильцам преимущественного права ее приобретения.
Наличие подобного права диктует законодательную обязанность продавца такого жилья, перед отчуждением комнаты третьим лицам, в первую очередь, направить предложение о покупке своим соседям. Ключевой момент – предъявляемые условия продажи не должны отличаться.
Направление предложения производится в письменной форме, рекомендовано отправлять его почтовой корреспонденцией – письмом с описью вложения.
Соседи, в свою очередь, получив подобное предложение, должны:
- составить отказ от него в письменной форме;
- согласится на приобретение предлагаемого объекта недвижимости по заявленной цене;
- не предоставлять какой-либо ответ на протяжении одного месяца.
В последнем случае, это даст продавцу возможность провести сделку с потенциальными покупателями на внешнем рынке.
Чтобы реализовать комнату в подобной квартире, требуется знать действующие законодательные нормы и соблюсти законное преимущественное право приобретения, направив соответствующее уведомление своим соседям.
Чтобы реализовать объект недвижимости, конкретного согласия, как такового, не нужно. Достаточно только оформить отказ от покупки предлагаемой комнаты, или же просто не направлять ответ в течение одного месяца.
Следует учесть, что преимущественно право имеется лишь у тех соседей, которые обладают статусом собственников недвижимости.
Свидетельством на право собственности не могут обладать лица, снимающие жилье на условиях ипотеки или же пользующиеся им на условиях арендного соглашения.
В уведомлении необходимо обозначить такую информацию:
- Фамилию/имя/отчество соседа, которому направляется письмо;
- Условия заключаемой сделки: суть имеющегося у соседа преимущественного права на приобретение объекта недвижимости;
- Стоимости недвижимости;
- Даты, когда было составлено уведомление. В конце сообщения, продавец ставит личную подпись.
Реализация комнаты в коммунальном жилье может продлиться достаточно долго.
Причина подобной задержки с реализацией жилья может скрываться в действиях тех же соседей:
- последние могут преднамеренно не получать направленное им уведомление о реализации недвижимости, с предложением ее приобретения;
- уведомление они получили, однако, не озвучивают конкретного решения о согласии на покупку или же об отказе от нее;
- когда нет конкретных данных о том, где находится лицо, являющееся собственником комнаты, размещенной по соседству.
Все указанные проблемные моменты могут разрешаться в соответствии с действующим законодательством. В случае отказа соседей от принятия адресованного им письма, последнее подлежит возврату отправителю.
На почте делается отметка в виде оттиска штемпеля, отображающего, что адресат не принял направленное в его адрес письмо.