Продажа объекта недвижимости имеет свои особенности. Дополнительные проблемы возникают у граждан, которые владеют имуществом на праве долевой собственности. Закон устанавливает обязанность по нотариальному удостоверению сделки и государственной регистрации перехода прав. Однако сделка не будет удостоверена и зарегистрирована без соблюдения прав сособственников. Рассмотрим, как оформить уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности.
Обязанность по извещению сособственников
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Как продать долю в квартире? Как правильно уведомить о продаже доли?
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Оформление уведомления о продаже доли в квартире в общей долевой собственности
Уведомление – это не способ получения разрешения на продажу у сособственников. Это предупреждение совладельцев о продаже и предложение выкупить объект.
Правила подачи уведомления:
- Подготовка письменного документа.
- Направление совладельцам.
- Оформление сделки с сособственниками.
- Если совладельцы отказались, то через 30 дней, доля может быть продана третьим лицам.
Важно! Объект может быть передан третьим лицам исключительно на условиях, которые указаны в уведомлении.
Требования к форме уведомления
Закон не уточняет порядок направления и оформления уведомления. Единственным указанием в Гражданском кодексе является необходимость наличия документа.
Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Поэтому требования к документу установлены преимущественно Методическими рекомендациями для нотариусов и юридической практикой.
Документ должен быть оформлен в письменной форме. Нотариальное удостоверение уведомления не предусмотрено.
Важно! Не требуется оформление уведомления, если доля продается одному из совладельцев. Причем не имеет значения сколько всего сособственников. О совершении сделки можно предупредить после регистрации в Росреестре.
При совершении сделки между владельцами не требуется получение согласия сособственников.
Документ должен включать основные условия, на основании которых планируется заключение договора:
- величина доли;
- права гражданина на указанную долю;
- цена объекта.
Образец извещения совладельца о продаже доли в квартире в общей долевой собственности
Образец уведомления о продаже доли в квартире в общей долевой собственности
Период действия уведомления
Уведомление действует в течение 30 дней с момента вручения адресату. Причем, Методические рекомендации нотариуса обязывают вручать документ способом, позволяющим установить момент передачи.
По истечение срока, гражданин имеет право продать долю третьим лицам. Исключение составляет ситуация, когда совладельцы оформляют письменный отказ от преимущественного права.
С 2016 года сделки с долями недвижимого имущества должен оформляться в письменной нотариальной форме. Отказ от владельцев также удостоверяется нотариусом.
Способы вручения
Как уже говорилось, способ вручения должен иметь возможность подтверждения.
Методические рекомендации для нотариусов от 2016 года предусматривают следующие варианты направления уведомления:
- Лично. Уведомление подготавливается в письменной форме и вручается совладельцу. Получатель должен указать на втором экземпляре Ф.И.О., подпись и дату вручения.
- Телеграммой. Документ направляется по месту постоянной регистрации владельцев или по месту преимущественного пребывания.
Зачастую граждане используют такой вариант, как заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако в случае оспаривания в суде, суд не принимает документов качестве доказательства.
Даже при предъявлении описи вложения, документ не дает возможности точно установить наличие в конверте именно уведомления.
Помощь нотариуса
Зачастую сособственники чинят препятствия в случае продажи доли третьим лицам. Особенно такие действия распространены, если продавец фактически в квартире не проживал, а обязанность по оплате коммунальных услуг исполнял надлежащим образом. Чтобы не терять возможность использования объекта, сособственники уклоняются от получения уведомления.
Пример. После развода, квартира, приобретенная в браке, была поделена между бывшими супругами по ½ доле. Однако мужчина остался проживать в ней с новой семьей. А бывшая жена получила отказ при попытке вселения. Обращение в суд не дало результата.
Женщина решила продать долю. Она подготовила уведомление и направила его бывшему мужу. Но мужчина не предпринимал действия по получению письма, дверь не открывал, от встреч уклонялся.
При возникновении такой ситуации, продавец должен обратиться в нотариальную контору.
Порядок действий при нотариальном уведомлении:
- Подача заявления нотариусу.
- Оплата пошлины.
- Оформление письма.
- Направление документов совладельцу.
В случае получения письма или оформления отказа от получения, нотариус выдает свидетельство о вручении уведомления.
Сложнее обстоит ситуация, если документы не были вручены. Нотариус имеет право выдать документ о неполучении уведомления. Но зачастую специалисты уклоняются от выдачи сведений о неполучении.
Важно! Целесообразно заранее уточнить у нотариуса, какой документ будет выдан в случае отказа.
Продажа доли в квартиру третьим лицам имеет свои сложности. Чтобы избежать проблем или судебных разбирательств, необходимо получить юридическую консультацию. Если вы оставите заявку на сайте прямо сейчас, то юрист предоставит сведения на безвозмездной основе. Просто сформулируйте проблему в форме обратной связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Источник: allo-urist.org
Уведомление о продаже доли в квартире
Когда недвижимость принадлежит нескольким лицам, намеревающийся продать ее собственник обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире. Правда актуальной эта информация является для общей долевой собственности, т.е. когда доли в такой квартире определены (и указаны в свидетельстве о праве собственности). Если нет, то речь идет об общей совместной собственности супругов, к примеру. Тогда порядок продажи другой. И сначала стоит, возможно, в суде, определить долю.
Для Вашего удобства мы разместили пример уведомления о продаже доли в квартире, а также общую информацию о порядке распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности. Дополнительные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.
Пример уведомления о продаже доли в квартире
Коновалову Сергею Викторовичу
адрес: 142704, Московская область,
ул. Северная, 33-97
от Коноваловой Анны Алексеевны,
адрес: 142704, Московская область,
пр-д Садовый, 105
Уведомление о продаже доли в квартире
Настоящим уведомляю Вас о намерении продать свою 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 97, расположенную по адресу: Московская область, г. Видное, улица Северная, 33, за 800 000 (восемьсот тысяч) рублей с условием о выплате цены договора в момент его заключения.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, если Вы не приобретете продаваемую мной долю в праве общей долевой собственности в течение месяца после получения настоящего уведомления, я вправе продать ее любому лицу.
В случае, если Вы не намереваетесь купить долю, отказ от приобретения доли прошу направить в письменном виде на мой адрес в возможно короткие сроки.
29 марта 2017 г. Коновалова А.А.
Когда составляется уведомление о продаже доли в квартире
Доля в праве собственности – это тоже имущество. Которым можно распорядиться по своему усмотрению. Можно подарить, продать, обменять, сдать в аренду, завещать. Однако продажа и обмен доли возможен только с соблюдением преимущественного права покупки.
Это означает, что распоряжение долей, когда она поступает в собственность постороннего (не остальных сособственников) человека, возможно только в том случае, если сособственники откажутся приобрести долю. Требование о направлении письменного уведомления о продаже доли в квартире прямо закреплено ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Как и особенности его содержания.
Письменное уведомление составляется каждому сособственнику (не стоит писать коллективное уведомление, так как доказать факт ознакомления каждого будет затруднительно). В тексте документа, помимо намерения продать долю постороннему лицу, обязательно указывается цена и другие условия (рассрочка, продажа части доли и т.п.). Преимущественное право нельзя переуступить, поэтому сообщать информацию нужно только сособственникам.
Вручить уведомление можно лично (на аналогичном экземпляре попросите поставить подпись с расшифровкой и дату получения), можно направить почтой (на сайте Почты России отследить дату получения или заказным с уведомлением).
Особую осторожность стоит проявить с представителями сособственников. Необходимо убедиться в наличии у такого лица генеральной доверенности или специальной доверенности от собственника.
После соблюдения формальностей остается ждать. Если все сособственники в письменной форме отказываются от покупки доли, можно выходить на сделку. Продать долю в квартире можно по истечении месяца, если купить ее остальные участники общей долевой собственности не намерены. Ну а если кто-то из сособственников квартиры намеревается ее купить, то заключается договор купли-продажи по оговоренной в уведомлении цене.
Если уведомление о продаже доли в квартире не направлено
Последствия продажи доли без направления уведомления состоят не в недействительности сделки. Сособственники, которым не было предложено купить долю в квартире, могут в течение 3 месяцев с той даты, когда узнали о сделке, требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на себя. А бывший сособственник в таких случаях обязан возвратить покупателю денежные средства (а еще есть опасность взыскания убытков и неустойки).
Источник: iskiplus.ru
Как составить уведомление о продаже доли в квартире
Уведомление собственнику о продаже доли в квартире — это обязательное письменное сообщение другому совладельцу жилья о том, что он имеет право на преимущественное приобретение не принадлежащей ему части жилого помещения, которая выставлена на продажу.
Итак, вы решили продать свою часть имущества в квартире или доме. Сама сделка отличается от стандартной купли-продажи тем, что вначале вы обязаны сообщить всем собственникам об этом желании — продать, дождаться от них реакции и только после этого искать покупателей.
Вам следует составить специальное уведомление о продаже доли в квартире, чтобы передать или отослать его другим собственникам. Такова закрепленная законом процедура.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ:
Намереваясь продать долю в квартире, продавец обязан поставить в известность остальных сособственников. Последние обладают преимущественным правом покупки и выступают потенциальными покупателями. Третьи лица (…..) смогут приобрести долю продавца только в случае отказов текущих совладельцев.
Вывод: оповещение сособственников — обязательная процедура, важная и значимая, без нее невозможно произвести продажу принадлежащей вам части помещения.
Из статьи 250 ГК РФ следует, что другие собственники имеют преимущественное право покупки, т. е. продавец сначала предлагает им купить свою долю, и только после их отказа он вправе продавать ее другим людям.
Если среди сособственников есть малолетние дети, не достигшие 14-летнего возраста, от их имени действуют родители и органы опеки. С 14 до 18 лет несовершеннолетние совершают сделки сами, но с согласия родителей или законных представителей (п. 1, ст. 26 ГК РФ).
Как правильно составить уведомление
Каких-то серьезных требований к оповещению о продаже сособственников в законе нет. Есть два обязательных условия: укажите в своем уведомлении цену и условия, на которых совершается сделка. Рекомендуется добавить следующие пункты:
- название документа;
- фамилия, имя и отчество получателя;
- назвать, кто хочет совершить сделку, адрес, кадастровый номер, размер принадлежащего помещения (его части) и др.;
- технические особенности жилого помещения: сколько комнат, площадь, этажность в доме и др.;
- перечислить документы, на основании которых зарегистрировано ваше право;
- указать об их праве на преимущественную покупку, ссылаясь на ст. 250 ГК РФ;
- поставить дату и подпись продавца с расшифровкой фамилии.
Образцы и бланки
Предлагаем изучить образец уведомления о продаже доли в квартире (типовой вариант).
Другой вариант — заполненный шаблон, из которого понятно, какие данные следует указывать и в каком порядке.
Способы вручения уведомления
Есть несколько способов, как уведомить собственника о продаже доли квартиры правильно.
Лично в руки
Самый простой способ — это лично в руки. Такой вариант подойдет тому, кто живет в одном помещении с совладельцем, доверяет ему и находится с ним в хороших отношениях. Подготовьте пару копий для всех сособственников, один образец отдайте для подписи. Укажите дату получения. Хорошо, если будут присутствовать свидетели, чтобы минимизировать шанс опровержения сделки.
По почте
Самый распространенный метод — телеграмма с уведомлением о вручении и ценное заказное письмо с описью вложения, где письмо — это и есть уведомление.
А так выглядит бланк описи вложения:
Уведомление отправляйте по адресу нахождения квартиры, о которой идет речь, оплачивайте доставку (в среднем она обойдется в 150 руб.), и заполняйте бланк описи вложения в двух экземплярах.
Не забудьте сохранить опись и по почтовому идентификатору отслеживайте момент получения письма адресатом. Если другой собственник письмо о выкупе доли в квартире не получит, но оно поступит на указанный адрес, то это означает, что оно доставлено (ст. 165.1 ГК РФ).
Через нотариуса
Поскольку сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, есть возможность обратиться к нотариусу для отправления уведомления. Стоимость оказания услуг у этого специалиста варьируется от 3500 до 5000 руб. Конечно, это удовольствие не из дешевых.
Но, с другой стороны, нотариус берет на себя обязанность по оформлению письма о намерении продать и пересылает его по почте. Срок ожидания ответа — 30 дней с момента отправления оповещения. Если в течение этого времени собственники не изъявят желания купить, то продавайте их третьим лицам.
Таким образом, делаем вывод, что как бы вы ни уведомляли сособственников о предстоящей сделке купли-продажи, она подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Там тоже много интересных нюансов, но об этом мы расскажем в другой статье.
Об авторе статьи
Мария Григорьева Юрист, специализируется на семейном, гражданском и уголовном праве.
Последние публикации автора
- 2023.01.25 НедвижимостьЧто дает московская прописка и чем она лучше подмосковной
- 2020.07.21 Приобретение и продажа жильяКак составить уведомление о продаже доли в квартире
- 2020.04.14 СоглашенияКак составить договор аренды дома между частными лицами
Законы все время меняются, но мы стараемся поддерживать статью в актуальном состоянии. Если вы увидите неактуальную информацию, пишите в комментарии — это поможет редакции быстрее обновить статью.
Подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы не пропустить важное: 
Источник: how2get.ru