Собственники имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе, если собственностью является не целый объект, а лишь доля.
Если говорить о недвижимости, а конкретно о доле в квартире, то процедура продажи в целом практически идентичная продаже целой квартиры.
За исключением некоторых важных моментов.
Что такое уведомление о продаже доли в квартире
Для начала надо понимать, что значит право собственности на долю в квартире. В этом случае, принадлежащая владельцу площадь не зависит от общего числа комнат. Одна вторая квартиры — это значит половина, без определения границ.
Из-за своей специфики, сделки, направленные на отчуждение долей в недвижимости, выделены законодательством. Для них существует особый порядок, где главным моментом является соблюдение установленного правила о том, что сособственники имеют приоритетное право на покупку доли. Отсюда вытекает необходимость их надлежаще уведомлять о таком намерении. Продавать третьим лицам свою долю можно лишь в том случае, когда другие собственники данной квартиры не желают ее приобретать. Причем стоимость при продаже ее третьему лицу не должна быть ниже той, что была предложена своим сособственникам.
Продажа доли в квартире – что нужно знать продавцу?
Правила составления уведомления сособственников о продаже доли в квартире
Законодатель не предписывает соблюдать строгую форму при составлении подобных писем, но есть необходимые условия для их содержания.
Источник: uristhome.ru
Продажа доли в квартире: основные требования к уведомлению и его образец
Закон позволяет собственнику продавать не только квартиру целиком, но и долю в праве на неё. Однако, если жильё находится в долевой собственности, сособственники должны знать о предстоящей продаже. Разберёмся, зачем их положено об этом уведомлять, каковы требования к уведомлению.
Преимущество при покупке долевой недвижимости
Гражданское законодательство указывает, что любой объект, в том числе и жилая недвижимость, может находиться не только в единоличной, но и в общей собственности.
При этом общая собственность может иметь две формы:
- Совместная. Применительно к жилью, такая собственность характерна в основном для супружеских пар (ст. 256 ГК РФ), но изредка может встречаться как собственность КФХ (ст.257 ГК РФ), если жилой дом используется для ведения фермерского хозяйства. Характерная особенность общей собственности – то, что она не делится на доли.
- Долевая. Это основная масса общей собственности, при которой точно указано, в какой доле объект принадлежит каждому из сособственников (ст. 244 – 245 ГК РФ).
Характерной особенностью общей собственности является то, что хотя всем имуществом можно распоряжаться лишь по общему согласию (ст. 246 ГК РФ), но вот судьбу своей доли в праве на объект каждый из сособственников может решать как угодно. Он может эту долю подарить, обменять, продать – словом, совершить с ней любую сделку, предусмотренную ГК РФ.
Способы уведомления о преимущественном праве покупки, укажите дату.
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Однако есть ограничение: если происходит возмездное отчуждение, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования закона. Они выражаются в следующем: желая продать свою долю любому постороннему лицу, не входящему в число сособственников, участник долевой собственности обязан сначала предложить купить её на тех же условиях тем, кто долями уже владеет (ст. 250 ГК РФ).
Это требование является жёстким. Даже если сособственники заключили между собой соглашение об отказе от преимущественного права на покупку – такой документ не будет иметь юридической силы.
ВАЖНО! Ограничения касаются только продажи или мены. При дарении или залоге доли никого предупреждать не нужно, преимущественного права у сособственников в этом случае нет.
Правила составления документа
Итак, один из сособственников решил свою долю продать. Что он должен сделать прежде, чем идти и заключать договор с покупателем?
Форма оповещения
Ст. 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно происходить только в письменной форме. Даже в том случае, если все сособственники проживают в одной квартире, и продавец устно уведомил другого участника в присутствии свидетелей – требования гражданского законодательства не будут считаться соблюдёнными и такая сделка может быть признана недействительной через суд.
Других требований к форме ГК не устанавливает. Хотя, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договора купли-продажи квартир, находящихся в долевой собственности, и должны быть нотариально заверены, но к уведомлению это требование не относится: оно не является частью договора, потому что продавец и другие участники долевой собственности сделку между собой могут и не совершать.
Согласно ст. 250 ГК РФ, уведомление должно содержать в себе цену, по которой продавец желает продать свою долю, а также другие условия сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи, если речь идёт о недвижимом имуществе (в том числе и жилом).
Однако что следует понимать под другими условиями? Точного ответа закон не содержит. Тем не менее, можно сделать вывод о том, что в уведомлении должна содержаться следующая информация:
- Цена, о которой уже было сказано.
- Планируется ли продажа всей доли целиком либо её части. Если продаётся вся доля – то каков её размер в общем праве собственности на квартиру (сособственник может забыть или не иметь при себе документов о долевом соотношении).
- Каковы условия платежа (полная предоплата, аванс или задаток, полная оплата после регистрации, рассрочка и т. д.).
- Как будут распределяться расходы по регистрации (согласно ст. 333.33 НК РФ, при регистрационных действиях оплачивается госпошлина).
- Другие условия, которые продавец считает по каким-либо причинам важными для договора.
- Скачать бланк письма-уведомления о продаже доли в квартире
- Скачать образец письма-уведомления о продаже доли в квартире
Если в ответ на письмо кто-то из участников долевой собственности предложил купить долю на других условиях (например, по меньшей цене или с меньшим размером предоплаты) – продавец не обязан заключать такой договор. Такого рода ответ может рассматриваться как письменный отказ от заключения сделки.
Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?
Есть несколько способов, позволяющих известить сособственников о планируемой сделке. Эти способы состоят в следующем.
Самостоятельное вручение
Самый простой способ используется в том случае, если сособственники проживают вместе либо часто видятся. В этом случае достаточно написать уведомление в количестве экземпляров, равном числу сособственников плюс один. Каждый экземпляр вручается одному из сособственников, а на дополнительном они ставят свою подпись с расшифровкой и дату, когда им было вручено уведомление.
Через нотариуса
Поскольку сделка всё равно должна совершаться в нотариальной форме, можно воспользоваться помощью нотариуса и в том, чтобы отправить уведомления. Это рекомендуемый способ, поскольку нотариусы, согласно Основам законодательства РФ о нотариате, всё равно имеют право проверить, действительно ли вручены уведомления и собственноручно ли на них получен отказ – и часто это делают, что задерживает регистрацию сделки.
В этом случае вопросы о том, как доставить уведомление и как добиться на него ответа от сособственника, решает уже сам нотариус с помощью сотрудников своего кабинета. Продавца эти проблемы касаться перестают. Даже в том случае, если адресаты откажутся получать уведомления, нотариус просто выдаст свидетельства о том, что меры по уведомлению были приняты – и переход права может быть зарегистрирован в Росреестре или через МФЦ.
ВАЖНО! Однако надо помнить, что далеко не все нотариусы оказывают такие услуги. Поэтому необходимо заранее уточнить, возможно ли отправить уведомление через него.
Публикация на сайте
Ч. 4.1 ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что в том случае, если общее число сособственников более 20 человек, вместо письма каждому из них продавец может опубликовать извещение о продаже в специальном разделе сайта Росреестра.
Почтовое отправление письма
В том случае, если уведомления отправляются по почте, сособственники, зная о планируемой сделке, могут отказаться их получать. После этого они обычно планируют в трехмесячный срок обжаловать сделку и добиться её отмены. Что делать в этом случае?
Статья 165.1 ГК РФ. Юридически значимые сообщения
- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
- Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Поэтому даже если сособственник проигнорирует извещение о заказном письме в своём почтовом ящике – это исключительно его собственное решение, продавец же будет считаться исполнившим свои обязанности.
Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?
Возможна ситуация, когда продавец просто не знает, по какому адресу отправлять уведомление: другой сособственник не оставил ему никакой информации о том, где он проживает. Что делать в этом случае? Здесь можно поступить следующим образом:
- Начать розыск собственными силами (через родственников, знакомых, друзей и т. д.).
- Обратиться с заявлением о розыске в полицию. Однако надо быть готовым к тому, что придётся доказывать своё право на подачу заявления о розыске.
- Если сособственник имеет статус ИП – заказать онлайн-выписку из ЕГРИП и направить письмо по месту регистрации.
- Отправить письмо по адресу квартиры, доля в которой будет продаваться. Это самый простой вариант, хотя и юридически неоднозначный – особенно если сособственник там не зарегистрирован.
Сроки для ответа
Ст. 250 ГК РФ указывает, что ответ на уведомление должен быть дан в срок не позднее месяца с момента вручения. Отсутствие ответа равносильно отказу от сделки.
В том случае, если дольщик согласился приобрести долю на тех условиях, которые предлагает продавец, договор купли-продажи с ним должен быть заключён. Продавец имеет право отказаться от сделки – но в этом случае он не сможет продать долю кому-то постороннему и после отказа должен будет снова направлять уведомления.
В том случае, если от всех сособственников получен отказ от преимущественной покупки, продавец может не ждать месяц и заключать договор с выбранным покупателем сразу же.
Заключение
Законодательство устанавливает особый режим по отношению к долевой собственности. Продавать долю постороннему лицу собственник может только предложив сначала её купить остальным дольщикам. Однако если такое уведомление уже сделано, в дальнейшем сделка будет законной.
Похожие статьи
- Нам известно, какие документы нужны для продажи доли в квартире
- Юридический ликбез: можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника и как это сделать?
- Сложно, но можно. Как продать долю квартиры, если в ней прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок?
- Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?
- Пошаговая инструкция и образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
- Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки
Источник: mylawyer.club
Извещение о продаже доли
Извещение о продаже доли. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Извещение о продаже доли это документ, который поможет впоследствии избежать возможных проблем, связанных с оспариванием факта уведомления о намерении продать свою долю. Так вот, чтобы этого не случилось вам необходимо придерживаться следующих рекомендаций. Извещение о продаже доли может быть составлено в простой письменной форме или у нотариуса. В извещении о продаже доли должны быть указаны цена и другие условия. Уведомление о продаже доли в квартире сособственников возможно несколькими способами.
Как вручить или отправить извещение о продаже доли?
Можно использовать различные способы вручения извещения сособственникам:
— вручить лично
— через нотариуса
— почтой, заказным письмом с уведомлением
Продавцу важно помнить о письменных доказательствах исполнения своей обязанности по вручению извещения.
Доказательством вручения извещения о продаже может являться:
— письменный ответ сособственника на извещение продавца
— свидетельство нотариуса о передаче участнику общей собственности заявления продавца
— уведомление о вручении извещения отправленного заказным письмом
Эти документы на основании п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Извещение о продаже доли
05 октября 20__г.
Извещение о продаже 1/3 доли в
двухкомнатной квартире
________________________
от _____________________,
паспорт: _______________.
В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса Р.Ф. и ст. 42 Жилищного кодекса Р.Ф., уведомляю Вас о следующем: Я, ФИО, являюсь собственником 1/3 доли в двухкомнатной квартире по адресу: г. ___________ имеющую общую площадь 53,15 кв.м. и намереваюсь продать указанную 1/3 долю по цене девятьсот тысяч (900 000) рублей. В связи с тем, что Вы являетесь собственником 2/3 доли квартиры по адресу: г. __________ общей площадью 43,10 кв.м, прошу вас реализовать свое право на преимущественную покупку отчуждаемой мною 1/3 доли или предоставить отказ от покупки продаваемой мною 1/3 доли по адресу г. __________ имеющую общую площадь 53,15 кв.м.
Источник: law-raa.ru