Правообладатель доли квартиры вправе распоряжаться ею по личному усмотрению. Но отчуждение части общего имущества по договору купли-продажи необходимо совершать с оглядкой на интересы остальных сособственников — согласно Гражданскому кодексу РФ продавец обязан разослать им уведомления о предстоящей сделке. Зачем это нужно и на что следует обратить внимание при составлении предложения — подскажет изложенная ниже информация.
Для чего необходимо предложение о продаже доли
Совладельцы общего имущества — первые, кому должно стать известно о предстоящей продаже его части. Это необходимо для того, чтобы в установленный срок они смогли взять на себя права и обязанности покупателя и присоединить выкупленную долю квартиры к уже имеющейся.
Участники долевой собственности обладают данной привилегией в соответствии со ст. 250 ГК РФ. В законодательном положении указывается на обладание ими преимущественного права покупки, которое действует на протяжении 30 дней с момента получения уведомления о продаже.
Схемы продажи доли без согласия второго собственника. Как обходят преимущественное право покупки?
Соблюдение преимущественного права покупки — обязанность продавца. После приятия решения о продаже доли и назначения ее стоимости он должен будет составить и разослать всем сособственникам письма с предложением ее выкупа на заявленных условиях.
Если в 30-тидневный срок получатели уведомления на сделку не выйдут, преимущественное право покупки они утрачивают, и продавец на законном основании сможет заключить договор купли-продажи доли квартиры с любым другим заинтересованным лицом.
Можно ли уступить преимущественное право другому лицу?
Передача преимущественного права выкупа доли общего имущества недопустима. Об этом гласит п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Если совладелец квартиры не заинтересован в приобретении, он может отказаться от предложения либо проигнорировать его, но никоим образом не вправе влиять на дальнейший выбор продавца относительно покупателя доли.
Что делать, если совладелец не согласен с предложенными условиями продажи?
Несогласие сособственника приобретать долю на заявленных продавцом условиях лишает его права преимущественной покупки, поскольку по сути означает отказ от него.
Это касается случаев, когда потенциального покупателя не устраивает цена, срок заключения сделки, особенности несения расходов по оформлению договора и другие принципиальные для продавца моменты. С позиции законодательства сособственник не может диктовать свои условия, и, если договориться сторонам не удастся, ему придется отступить от намерения приобрести долю.
Однако и продавцу, и обладателю преимущественного права необходимо знать, что отчуждение части квартиры постороннему лицу по цене, которая по факту будет ниже указанной в уведомлении о продаже доли, является нарушением и влечет за собой определенные последствия (см. ниже).
Последствия нарушения преимущественного права
Если продавец не отправит предложение о выкупе части квартиры всем совладельцам, не выдержит установленный законодательством срок или заключит договор на условиях, более выгодных, чем было заявлено «соседям», сделка будет признана незаконной.
Как собрать отказы соседей от преимущественного права покупки доли | нотариусы СПБ | уведомления
Но к аннулированию продажи это не приведет: любой желающий из числа правообладателей жилья в течение трёх месяцев сможет обратиться в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
На практике это будет выглядеть примерно так:
- Сособственник квартиры узнает о продаже ее доли постороннему лицу по цене, меньшей заявленной ему в предложении о выкупе.
- Он собирает доказательства нарушения (делает копию уведомления, просит судью истребовать недостающие доказательства из органа госрегистрации).
- Заинтересованное лицо или его представитель подает иск о переводе прав и обязанностей покупателя на него.
- В случае удовлетворения заявленной просьбы сделка купли-продажи переоформляется — реальному покупателю компенсируется потраченная им сумма, а приобретателем по договору становится истец (заинтересованный участник долевой собственности).
В результате признания сделки незаконной в данном случае не страдает ни одна из сторон: фактический покупатель не теряет деньги, продавец по сути им же и остается (сделка не аннулируется, полученные средства в указанном объеме остаются у него), а новый приобретатель реализует преимущественное право покупки.
Как правильно составить письмо-предложение о выкупе доли в квартире (образец)
Содержание и форма уведомления о продажи доли жилплощади строго не регламентированы. Главное, чтобы в обращении отображалась сущность и условия предстоящей сделки, а само оно было направлено всем участникам долевой собственности без исключения.
Предложение о выкупе доли квартиры может быть составлено в двух формах: простой письменной или нотариальной.
Чаще всего продавцы излагают уведомления в простой письменной форме без последующего нотариального заверения. Это позволяет отправителю сэкономить, но лишает дополнительных гарантий в правомерности процедуры.
При написании предложения о выкупе важно упомянуть такие сведения:
- ФИО, место жительства отправителя и адресата.
- Реквизиты правоустанавливающего документа продавца.
- Технические характеристики продаваемой доли.
- Местоположение квартиры.
- Цена сделки.
- Условия продажи.
- Порядок оформления договора.
- Дата отправления.
Содержание уведомления формируется по желанию отправителя, и может не отображать перечисленную информацию либо включать дополнительные данные. Главное максимально четко и достоверно раскрыть детали сделки и доходчиво донести их до получателя.
Как вручить
Доставка уведомления заслуживает особого внимания, ведь неверное исполнение процедуры может быть расценено как нарушение преимущественного права, что впоследствии грозит срывом сделки с выбранным покупателем.
Способы
Доставка и вручение предложения о выкупе может совершаться несколькими способами. Особенности их осуществления представлены в таблице.
Продавец самостоятельно развозит уведомления о продаже всем совладельцам, и вручает их под расписку о получении.
Может стать самым экономичным вариантом вручения, если сособственники живут недалеко;
у продавца появляется возможность взять процесс рассылки под личный контроль, исключив недобросовестность третьих лиц;
непосредственный контакт сторон способствует их взаимопониманию
Хлопоты, связанные с доставкой и вручением писем полностью ложатся на продавца, что особенно неудобно в случае отдаленного места жительства сособственников или их уклонения от вручения.
Почтой или курьером
Инициатор сделки отправляет уведомления заказным письмом или оформляет аналогичную услугу в курьерской службе доставки, чтобы в дальнейшем быть в курсе местонахождения писем и момента их получения адресатом
Отправителю нет необходимости озадачиваться процессом доставки и вручения писем — ответственность за это переносится на работников курьерской службы или «Почты России»;
в случае надобности факт и момент вручения отправления легко подтвердить с помощью выписки из официальных источников (архива почтового отделения или службы доставки).
Из-за халатности уполномоченных сотрудников письма могут затеряться, попасть не в те руки и т. п.;
процесс доставки рискует затянуться;
могут возникнуть сложности с подтверждением вручения.
Продавец оформляет у нотариуса доверенность, в которой наделяет выбранное лицо частью своих полномочий и обязанностей, в числе которых — составление и рассылка уведомлений о продаже доли квартиры
При достаточной надежности и ответственности представителя продавец может освободить себя от необходимости отправлять уведомления и следить за их дальнейшей судьбой (очень удобной при большой занятости, отдаленного места пребывания или ограниченных физических возможностях).
Некомпетентный и безответственный посредник вместо того, чтобы облегчить задачу может значительно прибавить продавцу проблем;
расходы на рассылку предложений увеличатся за счет оплаты госпошлины и услуг нотариуса по выдаче доверенности
С помощью нотариуса
Услуга по передаче писем с предложением выкупа доли заказывается у нотариуса, который перепроверяет полученные данные, устанавливает правомерность процедуры и случае необходимости выдает достоверное подтверждение о ее совершении.
Гарантирует наиболее веские доказательства соблюдения преимущественного права покупки;
снимает с продавца обязанность личного контроля рассылки.
Является наиболее дорогостоящим способом передачи предложений о продаже доли.
Выбирая вариант вручения уведомлений, продавцу следует помнить, что основная цель мероприятия — доходчиво и своевременно сообщить сособственникам квартиры о намерении продать ее долю. И любой способ, позволяющий достичь результата, будет подходящим.
Адресат
Получателями предложения выкупа доли должны стать все без исключения собственники общей жилплощади. Письма отправляются каждому отдельно, даже, если продавцу достоверно известно о том, что некоторые из них тесно общаются или живут вместе.
Пример. Владелец доли квартиры направил 2 уведомления о продаже 2-м сособственникам в одном конверте, так как получатели приходились друг другу близкими родственниками — матерью и дочерью (в надежде на то, что одна из них передаст письмо другой). При этом адреса их регистрации не совпадали. Это стало грубейшим нарушением порядка, и мать, проживавшая за пределами РФ, после продажи доли постороннему покупателю заявила о своих правах на нее приобретение, мотивировав свой протест тем, что не получала от дочери предназначенного ей сообщения.
В адресной строке необходимо указывать место фактического пребывания получателя или, при отсутствии сведений о нем, адрес регистрации по месту жительства.
Во избежание ошибки при выборе достоверного адреса рекомендуется направить несколько уведомлений к каждому известному месту пребывания получателя.
Однако последствия отсутствия адресата по последнему известному месту жительства/пребывания полностью ложатся под его ответственность. Если причиной неполучения уведомления станет именно это, оспорить сделку и восстановить преимущественное право покупки он уже не сможет.
Пример. Получатель уведомления за полгода до направления ему предложения о выкупе доли сменил место жительства, не сообщив об этом сособственникам общей квартиры и не отметив данное обстоятельство в органах госрегистрации. Письмо о продаже части квартиры было доставлено по прежнему адресу и, соответственно, к получателю не попало.
Когда через 2 месяца после продажи доли другому участник общей собственности попытался вернуть права и обязанности покупателя через суд, ему было отказано.
Стоимость
Предполагаемые расходы отправителя представлены в таблице
Зависит от удаленности получателей, того, каким образом отправитель будет добираться к ним, сколько раз наведываться и т. п.
По почте, курьером
Можно узнать на официальном сайте Почты России или курьерской компании
За удостоверение доверенности продавцу придется заплатить госпошлину в размере 200 руб. и за оказание услуг нотариуса (согласно тарифу, установленному нотариальной палатой субъекта)
100 руб. в качестве госпошлины и около 2 000 руб. за услуги правового и технического характера.
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Источник: ros-nasledstvo.com
Образец о предложении выкупа доли в квартире
Владелец доли в квартире может ее продать. Причем, в качестве покупателя может выступать как совладелец, так и третье лицо. Однако гражданин должен действовать в рамках закона. В 2023 году долевой собственник обязан предупредить совладельцев и предложить выкупить его часть имущества. Рассмотрим образец предложения выкупа доли в квартире.
Коротко о предложении выкупа доли
Под предложением о продаже части квартиры понимается удовлетворение права долевых сособственников на преимущественный выкуп. Ст. 250 ГК РФ наделяет совладельцев возможностью высказать свое мнение о выкупе/отказе от выкупа жилого помещения в случае продажи.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Однако право преимущественного выкупа не является возможностью наложения запрета на продажу доли. Собственник должен учесть интересы совладельцев, но не следовать им.
Предложение оформляется в письменной форме. Целесообразно направить его в виде телеграммы. Таким образом, собственник сможет защитить свои интересы в суде в случае необходимости.
Для чего предложение необходимо продавцу
Предложение о выкупе доли защищает права не только покупателя, но и продавца. Рассмотрим, для чего требуется данный документ.
Возможности для собственника
| 1 | Сделка с третьим лицом не может быть оспорена, если гражданин удовлетворил права совладельцев |
| 2 | С момента вручения документа начинает течь срок, установленный законом. Если в течение 30 дней никто из совладельцев не изъявит согласие на выкуп, то можно продать долю третьему лицу. |
| 3 | Предложение содержит конкретную стоимость объекта и срок выкупа. Поэтому продавец не должен лично оговаривать все нюансы сделки. |
Для чего необходимо предложение сособственнику
В первую очередь право преимущественного выкупа защищает сособственников. При отсутствии сведений о предложении, Росреестр откажет в регистрации сделки. Поэтому долю можно продать только, выполнив законодательную норму.
Важность предложения для совладельцев:
- В случае, если продавец продаст долю за меньшую цену, сделка может быть переведена на совладельца. Однако это возможно только при наличии на счету заявителя необходимой суммы денежных средств.
- Гражданин точно знает о совершении сделки. Появление соседей не станет сюрпризом.
- Возможность выкупить долю и стать собственником всего объекта.
Зачастую совладельцы рассматривают предложение, как способ чинить препятствия продавцу в заключении сделки. Они не желают получать уведомление, тем самым нарушая права сособственника на реализацию доли. В 2023 году вопрос можно урегулировать при помощи судебного решения. Суд обяжет гражданина не чинить препятствия и признает его получившим уведомление.
Пример. Гражданка О. обратилась в суд в интересах несовершеннолетней дочери. Девочка имеет в собственности 1/3 долю в квартире совместно с отцом. В настоящее время мужчина проживает в помещении с новой семьей. Он препятствует продаже доли и не желает самостоятельно ее выкупать. Женщина вместе с ребенком собирается переехать в другой город.
Переезд обусловлен интересами ребенка, так как она нуждается в особом обучении. Суд удовлетворил требования и признал отца, получившим предложение о выкупе.
Обязательным условием является оформление предложения в письменной форме. Удостоверение нотариусом не предусмотрено.
Документ должен содержать следующие сведения:
- данные лица, которому предназначено предложение;
- название документа;
- сведения о продаже доли;
- информация о размере доли, адрес квартиры;
- реквизиты правоустанавливающего документа;
- стоимость доли;
- другие важные моменты сделки;
- сведения о преимущественном праве выкупа;
- просьба дать ответ в течение 30 дней;
- подпись и дата.
При оформлении документа необходимо особое внимание уделить цене. Гражданин не сможет впоследствии изменить стоимость для третьих лиц. Во всяком случае уменьшить ее.
Совладелец обязан продать долю третьему лицу на тех условиях, которые были изложены в предложении собственникам.
Важно! В итоге, договора купли-продажи должен содержать сумму, которая была указана в предложении.
Если гражданин решает снизить цену, то необходимо повторно направлять уведомление.
Правила составления письма-предложения о выкупе доли в квартире
Документ может содержать дополнительную информацию:
- Информация о выписке продавца и членов его семьи.
- Данные о наличии обременения.
- Дату вручения ключей.
- Способ передачи оплаты за долю.
- Наличие/отсутствие залога, аванса.
- Возможность оплаты в рассрочку.
Образец предложения о выкупе доли в квартире
Как вручить
Варианты ответа на предложение:
- Согласие на выкуп.
- Нотариальный отказ от выкупа.
- Отказ по умолчанию в течение 30 дней.
Отказ по умолчанию учитывается, если гражданин может подтвердить вручение уведомления. Отсутствие документа является причиной для отказа в госрегистрации.
Поэтому необходимо уделить особое внимание моменту вручения и фиксации данного факта.
Как показывает судебная практика целесообразно использовать следующие способы:
- Телеграмма. Продавец формулирует обращение, которое включает цену объекта и точное описание предмета продажи. Копия документа должна быть сохранена. Доказательством даты вручения является соответствующее уведомление.
- Нотариальное письмо. В случае уклонения совладельцев от получения документов, необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист оформит письмо и направит его сособственникам. Если граждане откажутся от получения, нотариус выдаст заключение о попытке уведомления. Его можно предъявить в Росреестр вместо отказа совладельца.
Между долевыми субботниками зачастую возникают проблемы. Одной из сложностей является момент продажи доли в квартире третьим лицам. Чтобы соблюсти права сособственников требуется предоставить им преимущественное право. В случае нарушения права долевых собственников, гражданин может оспорить сделку.
Если совладелец продал долю, не предупредив, то необходимо получить юридическую поддержку. Опишите проблему в форме связи и юрист свяжется с вами.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Источник: allo-urist.org
Телеграмма образец преимущественного права покупки
Оформление и отказ от преимущественного права покупки
Преимущественное право покупки являет собой право каждого из участников общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами право приобретения доли, которую продает один из участников по установленной стоимости на равных условиях.
Если владелец акций решил продать свою долю конкретному участнику общества, то даже в случае если два и более держателя общей долевой собственности выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки акций, то продавец может самостоятельно выбрать покупателя доли. Но, если лицо заранее не выбрано, а желающих несколько, то продавец заключает с каждым из них договоры, а продаваемая доля делится между всеми покупателями соразмерно их участию в уставном капитале. При таком распределении долей уступка прав преимущественной покупки не допускается.
Оформление преимущественного права покупки акций, недвижимости и прочего имущества и отказ от преимущественных прав регламентируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Преимущественное право покупки недвижимости: земельного участка, комнаты, квартиры и другого имущества
Перед тем как продать свою долю постороннему лицу, продавец должен не только известить других участников общей собственности о своем намерении продать долю, но и указать цену и прочие условия продажи. Передача доли другому лицу (покупателю) может быть осуществлена только после документального отказа других участников от покупки, а также в случае если в течение одного месяца ни один из участников не купит продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней на движимое имущество.
В случае если продажа доли проведена с нарушением права преимущественной покупки, любой участник общей собственности может в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом право преимущественной покупки не допускает уступку другому лицу.
Как говорилось выше, продать объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, продавец может только после получения отказа от права преимущественной покупки.
Отказ от права преимущественной покупки — согласие на продажу
Наличие такого отказа позволит участникам продавать доли обычным покупателям, не являющимся совладельцами общего объекта недвижимости. Для получения отказа от первоочередного права покупки собственнику доли общего имущества оправляется извещение заказным письмом с нотариально удостоверенным уведомлением. Отсутствие ответа на письмо в течение одного месяца автоматически признается отказом от права преимущественной покупки. В данном случае продавец получает нотариальное свидетельство об отсутствии ответа от адресата, что рассматривается как отказ о права покупки.
Также для осуществления государственной регистрации прав и получения отказов можно собрать сособственников имущества вместе для подачи заявлений, но на практике редко удается организовать встречу всех участников, которые, как правило, не заинтересованы в оперативном заключении сделки купли-продажи доли.
Особенности нотариального оформления преимущественное право покупки доли
Чтобы получить отказ от права первоочередной покупки в нотариальной форме, необходимо:
- личное присутствие сособственника имущества, которое необходимо продать;
- документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество;
- документ, удостоверяющий личность (паспорт).
Регистрация преимущественного права покупки предусматривает выдачу отказов от преимущественного права покупки доли имущества, оригиналы которых должны находиться у собственников. Они в свою очередь могут использовать их в суде в случае возникновения споров.
Источник: dzens.ru