И так, если вы владеете долей в какой-то квартире, то продажа этой доли серьёзный процесс, осложнённый определёнными ограничениями, которые наложены законом.
В первую очередь, речь идёт о преимущественном праве других дольщиков этой квартиры выкупить вашу долю. Поэтому, если вы продаёте долю постороннему лицу, то этого вопроса не избежать.
Существует несколько ограничений, их надо грамотно обойти и давайте на эту тему дадим несколько рекомендаций.
Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки, вы должны направить сособственникам соответствующее уведомление. Для этого надо в уведомлении изложить вопрос о продаже доли и обязательно указать цену продажи доли.
После этого собственнику предоставляется 30 дней на ответ. Он может либо принять продажу, т.е. ничего не делать, либо он может сам воспользоваться преимущественным правом и выкупить долю на тех условиях, которые вы указали в уведомлении. По истечении этого срока вы уже можете продавать эту долю по цене не ниже, чем указано в уведомлении любому третьему лицу.
Преимущественное право покупки доли совладельцем
Технический вопрос, кто и как направляет уведомление, зависит от определённых условий.
Учтите, что в теории вы можете направить уведомление сами почтой, например, заказным письмом или даже телеграммой и воспользоваться услугами государственных почтовых учреждений. Они доставят ваше сообщение, а потом вам представится фиксация истории перемещений письма на сайте почты России в виде отслеживания по почтовому идентификатору
После этого вы можете отсчитывать 30 дней и потом уже идти на совершение сделки к какому-то нотариусу.
Однако, нотариусы народ капризный, вы должны понимать, что это их услуги. На каждой услуге они тоже зарабатывают деньги и им совершенно не интересно, если вы «по дешёвке» самостоятельно отправили своё уведомление через почту России.
Вам сразу скажут, что, если вы направите уведомление сами, они вашей сделкой заниматься не будут. Вам расскажут, что нотариус отвечает за законность сделки, он не может опираться на ваши квитанции, если лично не убедиться, что все сделано правильно. Естественно, их расценки ни в какие сравнения не идут с расценками почты.
Поэтому, вы столкнётесь с тем, что каждый нотариус предъявляет требования о том, что уведомление должно быть произведено исключительно только через них, естественно за это надо платить. Вам придётся поискать нотариуса, который согласится принять ваше почтовое уведомление, которое вы подали сами и это будет большой историей.
Из нашей практики, мы предпочитали не связываться с нотариусами, а сразу оформляли уведомление именно через нотариуса. Стоимость услуг нотариуса в части полного сопровождения направления уведомления и получения документа по окончании 30-дневного срока, составляет по разным оценкам примерно 5-6 тысяч на текущий момент. В эту стоимость входит уведомление нотариуса, которое он направляет другому лицу, ожидание ответа, после этого формирование некой справки по результатам ожиданий, что ответ не поступил. После чего он уже может совершить саму сделку. Учтите, что сама сделка оплачивается отдельно и эта услуга именно услуга по уведомлению.
Как собрать отказы соседей от преимущественного права покупки доли | нотариусы СПБ | уведомления
С другой стороны, если нотариус уже произвёл уведомление, как правило, с последующей сделкой уже никаких проблем не будет. Нотариус сам сделал уведомление, он отправил все документы, отследил все получения и после этого сделка пройдёт без сучка и задоринки, поэтому мы предпочитаем этот путь.
Учтите, что сама сделка тоже стоит определённых денежных средств, поэтому будьте готовы к этому. В общей сложности услуги нотариуса в Московской области могут обойтись в среднем 15-20 тысяч рублей, в Москве это немного дороже.
Вот наши простые комментарии на эту тему.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилась , то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги. Всего хорошего.
Источник: dzen.ru
Право преимущественной покупки и отказ от него
1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».
Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности (сособственники) преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец. В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.
Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию, имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а также и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, банк, в котором будет осуществлена закладка денег, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом, при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении (нужно учитывать, что данную телеграмму должен отправить сам собственник, она не может быть отправлена сотрудником компании, а если же такое произошло, то у нас должно быть письменное согласие продавца на отправление вышеуказанной телеграммы, т.к. вся информация, содержащаяся в ней, является конфиденциальной).
Также возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления, «С уведомлением ознакомлен», дата, ФИО, подпись). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.
Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.
Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это срок существования права, который не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст.
250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.
Если же отчуждение доли производится на основании договора, подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. На мой взгляд, требование об извещении можно признать выполненным в этом случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.
Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем.
В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует. Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.
Так, нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п. 2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной.
При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке.
И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег «дарителем» доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Всегда при совершении сделки (какова бы она ни была) сталкиваются интересы двух сторон — продавца и покупателя. Естественно, что, прикрывая договор купли-продажи договором дарения, и продавец, и покупатель будут отстаивать свои интересы. Так, покупатель будет требовать от продавца расписку на полученные денежные средства (так как она является его единственной страховкой), а продавец будет отказывать в выдаче данной расписки, дабы не рыть себе яму (ведь если он ее напишет и отдаст покупателю, то в суде доказать факт получения денег будет легко и просто).
Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).
2. Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Сроки
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли.
При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда (хотя это фактически сложно) все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст.
250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Также возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке. Если он этого не сделает, у судьи появится еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли).
На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст.
167 ГК). Между тем для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст.
250 ГК РФ. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации. При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика как лицо, нарушившее это право.
Уведомление о преимущественном праве покупки доли квартиры телеграфом
Квартира в собственности 4-х человек. Один собственник продал свою долю не сособственнику. Говорит, что телеграмму высылал одну на троих собственников с предложением о продаже. Телеграмма три месяца лежала в чужом почтовом ящике, где никто не проживает. Получена она сейчас спустя 3 месяца. Есть ли возможность подать исковое заявление о преимущественном праве покупки доли?
Считается ли, что собственники надлежащим образом извещены о продаже доли квартиры?
ПРЕДЛАГАЕМ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Запись на юридическую консультацию: +7 (495) 642-27-02
Отвечает: Юристы отдела
ответил 9 лет назад
Здравствуйте.
Уведомление телеграфом не считается надлежащим выполнением требований ст.250 ГК РФ, тем более, если телеграмма не была доставлена адресату. В уведомлении о продаже доли квартиры должны содержаться следующие сведения:
1) Размер продаваемой доли;
2) Её цену;
3) Порядок заключения договора купли-продажи доли и сроки его заключения;
4) Порядок и сроки оплаты продаваемой доли.
Все эти сведения, в принципе, невозможно отразить в тексте телеграммы, а при невыполнении вышеуказанных условий уведомление считается ненадлежащим, и Вы вправе подать в суд иск о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя доли.
Источник: www.sudmos.ru