Гражданин, имеющий долю в квартире и решивший её продать, обязан направить уведомление другим собственникам долей этой же квартиры о продаже своей доли. Это связано с тем, что собственники долей имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли. Составление и отправка уведомления производится по законодательно установленным правилам, о которых мы расскажем в статье.
В чем смысл уведомления
Если у квартиры имеется несколько собственников, то распоряжение такой квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников. Поэтому каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. Эта норма установлена статьей 246 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи доли с публичных торгов).
Сделка купли-продажи ООО
Для реализации своего преимущественного права на покупку продаваемой доли каждый из сособственников квартиры должен, как минимум, знать о том, что доля продается.
В связи с этим законодательно установлены правила уведомления участников долевой собственности на квартиру о продаже доли в квартире.
Ключевые моменты, связанные с уведомлением, следующие:
- уведомление составляется в письменном виде;
- в уведомление должна быть включена установленная законом информация;
- уведомление о продаже доли должно быть направлено сособственникам квартиры определенными способами;
- законом установлен срок, в течение которого продавец обязан ждать ответа от сособственников.
Для чего еще нужно уведомление, кроме информирования сособственников о продаже доли в квартире? Факт отправки уведомления и отсутствия намерения сособственников купить продаваемую долю имеет значение при продаже доли на квартиру постороннему лицу. Ведь покупателю доли надо иметь уверенность в том, что другие сособственники не намерены ее купить.
Кроме того, при нотариальном удостоверении сделки и при регистрации её в Росреестре могут потребоваться доказательства того, что уведомление о продаже доли в квартире было направлено сособственникам по всем правилам.
Итак, продавец доли должен письменно известить сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи. Если сособственники не приобретут долю в течение месяца со дня получения уведомления, то продавец может продать ее любому лицу. Долю продавец может продать и раньше указанного срока, но только при условии, что все сособственники письменно отказались от преимущественного права ее покупки.
В случае нарушений правил, связанных с уведомлением, у любого сособственника есть три месяца на то, чтобы требовать через суд возможность покупки доли в квартире.
Уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли
Если доля продается одному из сособственников, то продавец не обязан извещать других сособственников. Более того, у него право выбора того сособственника, которому он захочет продать свою долю.
Что включить в уведомление сособственнику квартиры о продаже доли
Как уже отмечалось выше, уведомление о намерении продать долю в квартире должно быть составлено продавцом доли в письменной форме и направлено каждому из долевых собственников квартиры.
В извещении (уведомлении) продавец должен указать объект продажи и цену продажи. Это – тот минимум информации, который предусмотрен Гражданским кодексом. Однако, с учетом имеющейся практики купли-продажи недвижимости, в извещении надо указать и другие значимые условия, к которым можно отнести:
- порядок расчетов;
- информацию о том, сохраняется или нет установленное законом право залога при рассрочке платежа;
- информацию о лицах, сохраняющих право пользования в квартире;
- сроки передачи доли;
- другие условия.
Как мы видим, особых сложностей, связанных с составлением уведомления, нет. Главное — это соблюсти письменную форму уведомления и включить в него как предусмотренные законом, так и другие имеющие значение условия, связанные с продажей доли.
Как правильно отправить уведомление
Продавец должен направить уведомление о продаже в письменном виде каждому сособственнику доли в квартире по адресу его регистрации (по месту жительства или пребывания) либо по адресу, который сособственник указал сам. Уведомление может быть направлено представителю сособственника (если таковой имеется).
Способы направления уведомления гражданским законодательством не определены. Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты предлагается направлять уведомления через нотариуса или почтовым отправлением, под которым подразумевается отправка телеграммы.
Полезно знать, что через нотариуса можно направить уведомление в электронной форме. Но это возможно только в случае, если между продавцом и сособственником имеется (и представлено нотариусу) соглашение об обмене юридическими сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.
Поэтому если отправка уведомления производится без нотариуса, то его лучше направить телеграммой, так как при необходимости можно получить ее копию.
Бесспорным подтверждением направления уведомления сособственникам о намерении продать долю в квартире будут:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная почтой копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
В случае возникновения споров будет считаться, что продавец выполнил требование об отправке уведомления, если он представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Обязанность продавца уведомить сособственников о продаже своей доли будет считаться исполненной с момента доставки адресатам его сообщения.
Образец уведомления о продаже доли в квартире
Уведомление о намерении продать долю в квартире продавец может составить сам, взяв для этого готовую форму (образец). Но он может воспользоваться услугами нотариуса. Тем более, если он планирует отправить уведомление через нотариуса.
Представленный по ссылке образец содержит все, предусмотренные законом условия.
Источник: lawrecom.ru
Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы разберем уведомление сособственников о продаже недвижимости.
Алексей Викторович, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?
Алексей Комаров: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно. Вообще было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать.
В случае продажи целого объекта недвижимости, зарегистрированного в реестре прав в виде изолированного помещения (это либо комната, либо квартира), получать отказы сособственников не нужно. Но у нас в Санкт-Петербурге при приобретении доли в квартире за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае практически всегда нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец.
В этом случае уведомлять нужно. И на практике возникают определенные сложности, потому что закон отчасти достаточно широко толкует этот вопрос.
Указано, что нужно уведомить, однако остаются некоторые недосказанности, например, как уведомить, каким способом, можно уведомить телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи нотариуса или нельзя, или нужно обязательно идти к нотариусу, что писать в уведомлении. Если смотреть на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи очень большое.
На мой взгляд, это достаточно большой пробел в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы С2С, то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес не вовлечен, нужно давать максимально четкую, максимально лап@$&рную конструкцию для толкования. Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно извещать и т.д. Здесь огромное поле. Приходят агенты, собственники, и говорят, что не хотят платить нотариусу, спрашивают, как могут сами отправить уведомления, боятся, что нотариус не примет, поскольку продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В.: Всё-таки какие формы уведомлений существуют?
А.К.: Да любые допустимые, понимаете, в чем дело: закон не ограничивает нас в выборе уведомления. Хотите курьером уведомлять – можно и курьером, хотите с помощью DHL – пожалуйста. Никто не запрещает уведомлять с помощью нотариуса, Почты России и т.д.
В.: Вы как нотариус примете уведомление заказным письмом?
А.К.: Я как нотариус не буду принимать, даже если извещение отправлялось самостоятельно заказным письмом с вручением и описью вложений. Я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки. Хотя мне сейчас в голову пришла мысль: а что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему собственно я должен отказывать?
Мне кажется, что если стороны, продавец и покупатель, пришли к соглашению, и это выражено в договоре условием о том, что продавец сам уведомляет сособственников путем направления заказных писем с уведомлением, и они готовы взять риски о переводе права собственности на долю на другого сособственника на себя (это как санкция своего рода за ненадлежащее уведомление), то пусть берут. Мне кажется, что такие случаи нужно допускать.
У меня было несколько таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Покупателю я объясняю, что в случае, если будет судебный спор, то опереться ему будет не на что.
Никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление, что в действительности отправлялось именно то заявление, уведомление, про которое говорит человек, который когда-то продавал долю, в случае, если собственник другой доли скажет, что получил что-то, но там был чистый лист бумаги, и он знать не знал, что там продается объект недвижимости. Суд привлечет Почту России, Почта России будет глуха и нема, в суд никогда не выйдет.
Дело будет истолковано в пользу белого листа. Такой сособственник будет иметь право перевести право собственности на себя. Если такой расклад устраивает покупателя, то, наверное, всё это можно в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится.
Единственным способом, проверенным практикой, является уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, и он скажет: «Да, я отправлял. Да я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях». И оснований не верить нотариусу у суда никаких не будет, во всяком случае, никто не ставил под сомнение этот вопрос.
Поэтому я рекомендую пользоваться помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу и хочется сэкономить полторы или две тысячи рублей, то тогда отправляйте телеграмму Почтой России. Пока судебной практики нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному уведомлению, поскольку в Петербурге в основном через нотариуса уведомляют.
В.: Почему вы считаете, что телеграмма более уместное уведомление, чем заказное письмо?
А.К.: С телеграммой всё понятно: почта вам выдаст заверенную копию отправленной телеграммы.
В.: В телеграмме будут указаны все условия?
А.К.: Да, она будет заверена. В этом случае мы не говорим о чем-то, что вложено в конверт и где вкратце написано: «Уведомление сособственников». Текст телеграммы заверен работником почты, что именно это и отправлялось. Есть понимание, что телеграмма была вручена или не была доставлена. Всё это имеет хотя бы какое-то документальное подтверждение.
Поэтому либо телеграмма, либо через нотариуса.
В.: Когда считается уведомление доставленным или не доставленным?
А.К.: С момента его доставки адресату. Как только пришел почтальон, позвонил в квартиру, в квартире никого не оказалось, например, по причине того, что никого дома не было. Он извещение кладет в почтовый ящик о том, что на имя адресата получена какая-то корреспонденция, и уходит. С того момента, как он в ящик получил извещение, считается, что с этого момента оно доставлено, и с этого момента отсчитывается месяц, который нужно подождать и после этого заключать сделку и продавать другому лицу, если не согласен адресат купить по условиям, указанным в уведомлении.
В.: На какой адрес необходимо отправлять?
А.К.: На адрес места постоянной регистрации.
В.: А если сособственник не зарегистрирован нигде по каким-то причинам?
А.К.: На адрес по месту нахождения имущества.
В.: Что должно быть указано в самом уведомлении?
А.К.: Если уведомление отправляете самостоятельно, то лучше вообще всё указать. Необходимо, естественно, указать предмет, то есть то, что продается, цену и другие существенные условия договора, который вы в дальнейшем собираетесь заключить, например, будет ли рассрочка или нет, есть ли лица, которые сохраняют право, есть ли договор найма, который заключен. Все важные моменты будущей сделки необходимо указать.
Источник: notarykomarov.ru
Уведомление совладельца-гражданина о продаже доли в праве собственности на квартиру
Я планирую продажу своей доли квартиры. Могу ли я продать свою долю по своему усмотрению или только лицам, которым принадлежит оставшаяся доля в этой квартире? Слышал, что обязан уведомить о продаже остальных сособственников. Как правильно это сделать?
Ответ: (информация актуальна на момент публикации)
Продавец доли обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то доля может быть продана любому лицу.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В случае если собственников несколько, продавец должен уведомить о продаже доли каждого из собственников. В извещении необходимо указать адрес объекта недвижимости, размер продаваемой доли, цену доли.
Основная проблема при извещении совладельцев о продаже доли – выбор оптимального способа надлежащей передачи извещения о продаже доли. Существуют следующие способы передачи извещения:
Передача извещения почтовым отправлением
Извещение о продаже доли направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, поскольку уведомление будет являться подтверждением получения совладельцами извещения о продаже доли, а опись вложения – подтверждением направления именно извещения. Также важно, что на уведомлении о вручении будет указана дата получения ценного письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно будет продавать долю иным лицам.
Однако в случае отправки извещения ценным письмом существует риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по адресу, находится в командировке, отпуске, на лечении, просто не ходит на почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).
Верховный суд Российской Федерации в Определении от 24.02.2015 № 5-КГ14-136 указал, что «закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже». Другими словами, продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.
Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса российской Федерации уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Кроме того, Верховный суд Российской Федерации выделяет следующие требования к надлежащему уведомлению:
- извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 5-КГ13-109);
- извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).
Передача извещения о продаже доли лично в руки
В случае личной передачи извещения, собственник-получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего уведомления.
Передача извещения через нотариуса
В соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и в порядке, предусмотренном Методическими рекомендациями по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам (утверждены Решением Правления ФНП от 23–25.06.2008, протокол № 09/08), заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам может передать нотариус.
В этом случае нотариус самостоятельно составляет извещение, а собственник-отправитель его подписывает. Нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении сособственникам.
Если адресат получил уведомление, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении собственника о продаже доли в праве.
Если же собственник-получатель не получил извещение, тогда нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения собственников.